湾岸エリアのタワーマンションは、いわゆる「不動産バブル」としてはじけてしまうのか?

再開発と相まってその価格が高騰し続ける湾岸エリアのタワーマンション。いわゆる「不動産バブル」としてはじけてしまうのか、今後のインフレにキャッチアップしてさらに価格が上がるのか。今後の動向について、不動産ナビゲーターの渕ノ上弘和さんに聞きました。 【図版】渕ノ上さんが考える、不動産価格を算出するための「計算式」

■湾岸エリアにおける、タワマン高騰の背景 一般的に、マンション不動産投資の勝ちパターンは、以下の2つに大別されます。 (1)自分の住まいとしてマンションを購入し、値上がり益を狙う「自己居住用マンション」 (2)他人に貸すためのマンションを購入し、賃料をとりつつ値上がり益を狙う「賃貸用マンション」 今までの湾岸タワーマンションの勝ちパターンは(1)がメインであり、まだ物件価格が廉価であった2009年頃に自宅として、湾岸エリアのタワーマンションを購入された方々からゲームがスタートしています。 その後、値上がり益を享受して数千万円の転売利益を上げつつ、湾岸エリアに住み替えをし、さらにはローン残債の減少した元々の自宅を賃貸に出して収益を上げていく……このサイクルの中で今のマーケットが形成されました。 では、なぜこのような圧倒的な値上がり現象が発生したのでしょうか? これは「土地(=街)の開発」×「建物仕様」が購入希望者にマッチし、さらに賃料が上がったことが背景にあります。 世界都市博覧会中止後、湾岸エリアは再開発により街が成熟しました。タワーマンションのような、一部の部屋での眺望優位性・豪華なエントランス・ホテルライクな建物仕様等が、他の物件との差別化に成功しました。 そして近年、タワーマンションの投資商品としての側面が強くなり、賃料が上がっているのです。 不動産の資産性を「土地」(＝街)・「建物」・「管理」の三要素に分解して、賃料をベンチマークに考えると、「土地(=街)の開発」×「建物仕様」、そして賃料のアップが価格高騰の背景にあると言えるでしょう。