【プロは必ずここを見る!】不動産の価値が数倍も差がつく、「道路」の注意点
①道路に接している土地の長さが2m未満
いわゆる「間口」といわれる、道路に接している土地の長さが2m未満の場合、その土地に建物を建てることが認められていません。イメージとして、敷地の入口が駐車スペース程度の細さで、その奥に広い敷地が広がっている旗のような形状の土地(旗竿地とも呼ばれています)です。 比較的最近になって新たに分譲された土地は、このような敷地形状であっても、このルールを意識して2m以上の間口が確保されていることがほとんどです。しかし、相応の築年数が経過している建物の中には、この間口が足りていないケースも珍しくありません。この場合、新築当時は許可基準が緩かった等で建築できたものの、今は建替えも認められないため、なんとか既存建物の修繕を重ねて延命しながら使用するか、解体してずっと更地として使用するしかなく、不動産の価値が著しく低下してしまうことになります。
②面している道路の幅が4m未満
上記は道路に面している長さ(間口)のお話でしたが、これは、面している道路そのものの幅(幅員)が4m未満の場合は、原則として建物を建てることができません。 尚、幅員4mといえば、車1台が通行できるものの、路上駐車があると通行に支障が生じる程度の幅であり、そう考えると「日本中、そんな場所は無数にあるし、そこにも建物は沢山建っているのでは?」と思ってしまいます。 これは、この法整備がなされる前に建築されているケースのほか、現在の幅員が4m未満の道路でも、行政が特別に指定した道路に面している場合には、一定の条件下で建築できるなど、例外的な規定がいくつか存在しているためです。 なお、その例外の中でも比較的有名なものが「セットバック」です。これは、面した道路幅員が狭いぶん、自分の敷地の一部を道路として提供することで、道路の幅員を確保するものです。これによって建築できないはずの土地に新築できるようになりますが、敷地が後退(セットバック)して、実際に使用できる敷地面積が減少するため、事実上の不動産価値が減少することとなります。