原状回復でトラブルを回避するには入居時が肝心

4月からの新年度を前に、引っ越しシーズンに突入した。お気に入りの賃貸物件を新たな生活拠点に、気持ちよく新年度を迎えたいものだ。そこで、引っ越しの際にトラブルが多いといわれる賃貸物件退去時の「原状回復」について国交省のガイドラインを参考にポイントをおさえつつ、不動産トラブルに詳しい弁護士に紛争回避のヒントや対応策を助言してもらった。

賃貸住宅の相談の約4割を占める「原状回復」

国民生活センターには、毎年賃貸住宅に関する消費生活相談が3万件以上寄せられるという。そのうち、約4割を占めるのが、「原状回復」に関する相談だ。「経年劣化」との違いの証明が難しく、貸主（賃貸人）主導になりがちゆえに話がこじれがちなのだ。 同センターに寄せられている具体的な相談事例を以下にいくつか紹介する。 ・20年以上住んだマンションを退去した際、入居時から付いていたキズについて「最近付いたものだ」として修繕費用を請求された ・敷金礼金不要のアパートを退去したら、契約書の記載と異なるエアコン清掃代や入居前からあったフローリングのキズの修繕費用まで請求された ・アパートを退去した際、自分では通常損耗だと思う箇所の修繕費用や、契約書に記載のない費用を請求され納得できない ・敷金礼金不要のアパートを退去した際にシャワーヘッドの交換費用を請求され、入居時から不具合があったと伝えたが証拠がないと言われた 上記事例を見ても分かるように、退去時に見つかったキズや不具合が、「果たしていつできたものか」を証明するのは、意外に難しい。そこを貸主側(賃貸人)に突かれ、修繕費を要求されると簡単に反論しづらい悩ましさがある。

原状回復の基準とは

「通常の使用」具体的な事例

こうした原状回復に関するトラブルが後を絶たないことから国交省は、平成10年3月に一般的な基準をガイドラインにまとめている。 ガイドラインには「原状回復のポイント」として次のように記載されている。 （1）原状回復とは 「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担。 いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとする。 ⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない （2）「通常の使用」とは 「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にした。 A：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの B：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの） A（＋B）：基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの A（＋G）：基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの ⇒　このうち、B及びA(＋B)については賃借人に原状回復義務があるとした。 (3)経過年数の考慮 (2)で解説しているBやA（＋B）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っているので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題がある。そのため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用している。 難しそうにも見えるが、要は、原状回復は「借りた当時の状態に戻すことではない」。よほど荒い使い方をしていない限りは「通常の使用」と考えられ、「修繕費用は賃料に含まれる」が前提ということだ。