写真：ザイ・オンライン

　2024年・春のおすすめJリートは、分配金利回り4.96％の「平和不動産リート投資法人」と、分配金利回り4.16％の「三井不動産ロジスティクスパーク投資法人」！　 【図版】いま注目のJリート！ 2024年・春のおすすめ銘柄！ ●ともに分配金利回り4％超の「平和不動産リート投資法人」と、 「三井不動産ロジスティクスパーク投資法人」に注目！　 　直近3カ月のJリート価格は“底が抜けた”ともいえる状態に。東証リート指数は2023年11月末の1845ポイントから、2024年3月には1680ポイント台まで下落した。背景にはさまざまな要因があるが、株式市場の大幅上昇の影響も大きい。 　“株を持たざるリスク”により、投資家の資金がシフト。時価総額が大きい銘柄や収益安定性の高い物流系は、機関投資家の売り越しにさらされている。一方で、個人投資家は割安感から大幅に買い越し。結果として、利回りが高く時価総額が小さい銘柄は、価格変動が少なくなっている。 　株式市場が停滞に転じれば、Jリート価格は大幅な反発も期待できる。また、割安感が強い銘柄も増えており、新NISAを活用して長期投資という選択も有効だ。 　ここからは、そんな状況を踏まえて、アナリストが”買い”と診断している注目のJリートを2銘柄紹介しよう！　(※最低投資額などの数字は、2024年3月4日時点。投資判断は今後3カ月に関するもので「買い」「強気」「中立」「弱気」「売り」の5段階。投資判断や分析コメントはアナリストなど16名から構成された「ダイヤモンド・ザイ人気500銘柄分析チーム」が担当)。 　最初に紹介するJリートは、分配金利回りが4.96％もある平和不動産リート投資法人(8966)だ。 　平和不動産リート投資法人は、オフィスと住居の比率が同程度の総合型。2021年11月期まで3000円以下だった分配金は、2024年5月期以降、3300円を超える予想に。1月に発表した新中期目標では3800円を掲げる。1口当たり5000円に迫る内部留保に加え、物件売却によって含み益の実現益化を積極的に行う方針。オフィスは中規模物件が中心で、2025年の大規模ビル大量供給の影響を受けにくい。増配の可能性が高い点を考慮すると、約5％の利回りは極めて割安感が強い。 　続いて紹介するJリートは、分配金利回りが4.16％の三井不動産ロジスティクスパーク投資法人(3471)だ。 　三井不動産ロジスティクスパーク投資法人は物流系リートで、データセンターにも投資。増配基調が続いており、2022年1月期に7895円だった分配金が、2024年7月期は9151円の予想になっている。増配のおもな要因は、減価償却費の一部を分配に充てる利益超過分配で、利益ベースでの分配金水準は足踏み。ただし、2023年8月までは3.5％以下の利回りで推移していた銘柄であり、4％を超える今は投資の好機といえる。業績は安定的に成長しており、財務面では借入金比率が40％以下と物流系銘柄の中でも低いため、国内金利上昇の影響も及びにくい。