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　近年、毎月の管理費も物価高騰などを理由に値上げを提案されることが増えてきた。しかし、長年、管理を委託しているからといって、市場に数ある管理会社のうちの1社に過ぎない現行の管理会社が、本当にコスパの良い管理をしてくれているとは限らない。(*記事は編集部が保証するものではなく、実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください) 【画像】貧乏な人とはここが大違い！ 金持ちが絶対にやらない３つのこと

「他社見積もり」による管理費値下げの可能性

　マンション管理費の適性額診断サイト「テキカン」を運営する別所毅謙氏が言う。 　「実は同等仕様の物件でも、特段の理由がないのに管理費に2倍近い差があるケースは少なくありません。そもそも、分譲時に設定された管理費は、子会社の管理会社が無競争で受注した言い値であり、もともと市場で探すより割高なまま放置されている場合がほとんどです。管理会社の選定をやり直せば、物価高の今でも、それなりに毎月の管理費が削減できている事例は少なくありません」 　分譲ディベロッパー系列だから「安心だ」と、同じ管理会社へ長期間の委託が前提になっていると、管理会社にとってはサービスや顧客満足度を上げる動機が働かない。逆に「物価高」などもっともらしい理由をで清掃回数や管理人の勤務時間を減らすなど、経費削減ができれば、管理会社はその差額が儲けになる。つまり、「ステルス値上げ」に繋がってしまうのだ。 　例えば、委託契約が長期にわたる社員食堂の味が悪いのと一緒で、味の向上より、契約の権限を持つ総務部長1人を取り込む方が楽なのと構造が似ているかもしれない。管理会社も「囲い込んだ理事会だけに営業活動をすればいい」となる。このような、不健全な市場環境で、管理サービスの受益者であるはずの住民は不利益を被りやすくなっていると言える。

分譲時から変わらない管理費は「割高」

　住宅ジャーナリストが言う。 　「そもそも、管理組合は管理会社を変更して選定し直すという発想がありません。サービスの質を担保する競争原理が全く働いておらず、大きな機会損失が続いていることに気が付いていないのです。 　管理会社は分譲時から必ず決まっていますが、これでは物件に付随する一体的なものと誤認されやすく、大きな機会損失を産んでいるのです。独占禁止法により『不公正な取引方法』とされる“抱き合わせ販売”に近い状態とも言えるでしょう」 　独禁法のいわゆる“抱き合わせ販売”の定義では「相手方に対し、不当に、商品又は役務の供給に併せて他の商品又は役務を自己又は自己の指定する事業者から購入させること」(独禁法19条)とある。分譲時に管理会社が決まっているのは条文に触れる気がするが…。また、韓国では分譲後の入居時にコンペで管理会社を選ぶという。 　「いずれにせよ、マンションの管理費は、避けられない管理コストを反映した出費ではなく、管理委託費を含めた管理会社の利潤追求に大きな影響を受けているのが実情で、その部分は見直せば安くはなります。また、安くなった余剰金を修繕積立金に振り替えて、そちらの値上げを抑えている組合も少なくありません」(前出の別所氏) 　したがって、同じ管理会社による管理でも、マンションにより管理費から得る利益率には差があり、顧客から見れば、“割高”と“割安”という「不公平」が存在する。