写真：ザイ・オンライン

　2024年・新春のおすすめJリートは、分配金利回り4.57％の「SOSiLA物流リート投資法人」と、分配金利回り4.63％の「CREロジスティクスファンド投資法人」！　 【図版】2024年におすすめのJリート銘柄 ●今が買いチャンスの「SOSiLA物流リート投資法人」や、 平均より利回りが高い「CREロジスティクスファンド投資法人」に注目！　 　2023年・秋以降のJリートの値動きは、日米の長期金利に左右され、東証リート指数は一時1800ポイントまで下落する局面もあった。米国の長期金利は10月に一時5％を超え、日本の長期金利も上昇基調が続いている。 　ただ、利回り投資商品のJリートにとって「逆風」が吹き続けたなかでは、下落幅は小さかった。その要因は、7月以降に米国の長期金利が上昇しているにもかかわらず、外国人投資家の買い越し基調が鮮明だったことだ。将来的な金利低下を見越したものと思われる。 　米国の長期金利が早期に低下に転じれば、今後3カ月の東証リート指数は、高値予測の1950ポイント超えもあり得る。米国で金利低下となった場合に恩恵が大きいのは「物流系」の銘柄や、インバウンド回復と割高な価格修正が進んだ「ホテル系」の銘柄だ。 　ここからは、そんな状況を踏まえて、アナリストが“買い”と診断している「物流系」のJリートを2銘柄紹介しよう！　 (※利回りなどの数字は、2023年12月5日時点。投資判断は今後3カ月に関するもので「買い」「強気」「中立」「弱気」「売り」の5段階。投資判断や分析コメントはアナリストなど16名から構成された「ダイヤモンド・ザイ人気500銘柄分析チーム」が担当) 　最初に取り上げるJリートは、分配金利回り4.57％のSOSiLA物流投資法人(2979)だ。 　SOSiLA物流投資法人は物流系リート。スポンサーである住友商事が開発した築浅の物流施設を中心に取得している。投資方針上ではデータセンターなどの取得余地も残す。減価償却費を原資として分配金の安定化を図るが、利益ベースの分配金も増加傾向にある。また、借入金の固定金利の比率も高く、国内の金利上昇による影響は小さい。一方、米国の長期金利上昇による価格の下落が続き、足元の分配金利回りは4.5％超と高水準。収益の安定性を考慮すると、今が割安に買えるチャンスだろう。 　続いて紹介するJリートは、分配金利回り4.63％のCREロジスティクスファンド投資法人(3487)だ。 　CREロジスティクスファンド投資法人も物流系リート。スポンサーはCREグループで、外資系が多い物流施設開発・運営会社の中では数少ない国内上場企業だ。無理な増資は行わない方針を堅持しており、市場との対話を重視する。その結果、過去6回の増資で規模拡大と分配金の増加を達成。上場時の借入金比率が物流系では高くなっていたが、国内の金利上昇前に比率を下げていた点を評価。価格面では、ほかの物流系と同様に下落基調が続くが、分配金利回りは業界平均を超えており、割安感がある。