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住宅ローン金利が低金利で推移してきたため、少ない頭金や頭金ゼロで住宅を購入する人が増えている。住宅ジャーナリストの山下和之氏は「いよいよ中古住宅価格が下がり始め、自己資金ゼロでは担保割れになる可能性が高まっている。住宅ローン金利の上昇も予想されるので、これからのマイホーム資金計画には、より慎重な姿勢が必要になってくる」という――。 【図表をみる】住宅ローン借入時期別の住宅ローンの頭金割合 ■4割近くの人が頭金ゼロでマイホームを買っている 　以前は、住宅ローンを利用してマイホームを買う場合には、2割以上の自己資金が必要といわれ、実際に2割以上の自己資金を用意して購入する人が多かった。 　マイホームは、購入したとたんに市場では中古住宅の扱いになって、売却可能価格が分譲価格より2割も3割も安くなってしまうのがふつうだった。そのため、自己資金2割以下では、売却可能価格よりローン残高が多い担保割れ状態になってしまい、金融機関にはリスクが大きいので、自己資金2割以上を用意しないと融資しない金融機関が多かったのだ。 　しかし、住宅価格の上昇が続き、分譲価格より高く売却できるようになってきたため、2割以上の自己資金にこだわらず、10％でも融資可能とし、条件によっては自己資金ゼロでもOKとする金融機関が増えてきた。諸費用分まで含めて、購入価格の100％以上の融資をする銀行も登場したほどだ。 　図表1にあるように、1990年代までは自己資金ゼロで取得する人は少数派で、「頭金が2割くらい」「頭金が3割くらい」と、頭金2割、3割を用意して買う人が44.4％に達していた。反対に、「ゼロ(頭金なし)」という人は16.0％にとどまっていた。 　それが、2014年～2023年になると、「ゼロ(頭金なし)」が37.1％と4割近くに増え、頭金2割、3割と用意する人は少数派になっている。

■夫婦のみの世帯の自己資金は平均でも1割を切っている 　なかでも、頭金が少ないのが、夫婦のみの世帯。子どものいない夫婦のみの世帯はほとんどが共働きで、リクルートSUUMOリサーチセンターの調査によると、図表2にあるように、首都圏で新築マンションを買った人の自己資金比率の平均は21.7％と、2割を超えているのに対して、夫婦のみの世帯では9.5％と1割を切っている。頭金ゼロで買っている人たちも相当数いるのではないかと推察される。 　それでいてというか、だからこそというべきか、借入額は契約者の平均が5235万円に対して、夫婦のみ世帯は5624万円となっていて、少ない自己資金で多額の住宅ローンの借入れを行っている。 　対局にあるのが、シニアカップル。何と70.8％の自己資金を用意して老後に備えるマイホームを購入している。かなりゆとりある資金計画になっているのではないだろうか。これなら、万一にも返済が厳しくなったとしても、マイホームを売却すれば手元に売却代金の多くが残るはずなので、ローン破綻などのリスクはほとんどない。 ■首都圏の中古マンションは下がり始めている！ 　しかし、夫婦のみの世帯のように、自己資金が1割以下だと、担保割れのリスクが極めて大きくなる。住宅価格が上がり続けているうちはいいのだが、最近では中古住宅の下落傾向がみられるようになっているので、売却可能価格が住宅ローン残高を下回る、担保割れのリスクが極めて高くなる。 　5000万円で買ったマイホームが5年後に6000万円で売却できるような環境であれば、その時点でローン返済が苦しくなったとしても、売却すれば、住宅ローンの残債を一括返済しても手元に売却代金の一部が残る。当初5000万円借り入れた住宅ローンが、売却時に4500万円に減っていれば、6000万円-4500万円で1500万円が手元に残る計算だ。仲介手数料などがかかるので、実際にはそれより若干少なくなるだろうが、それでも生活再建の足掛かりになるだろう。 しかし、今後はそうはいかなくなる可能性が高い。不動産データバンクの東京カンテイのデータによると、首都圏中古マンションの70m2 価格をみると、2024年4月には図表3のようになっている。首都圏平均価格は4606万円で、前年同月比では5.1％も下がっているのだ。