引越しシーズン前の対策で差が出る…「満室のアパート」と「空室ばかりのアパート」の決定的な違い
進学や就職などをきっかけに入居者が入れ替わりやすい引越しシーズンを目前に、自身が管理するアパートの入居率に不安を抱くオーナーは少なくありません。実は、この「引越しシーズン前の対策」により、空室率に大きな差が出るのです。事例をもとに、空室知らずのアパート経営のために必要な対策についてみていきましょう。 【早見表】3,000万円30年返済の住宅ローン…金利差による利息分
「家賃調整」で明暗を分けたAさんとBさん
AさんとBさんは、エリアやロケーション、建物の構造、間取り、築年数、家賃などの諸条件がほぼ同等の物件をそれぞれ所有しています。どちらも1室6万円の家賃で、全8室のアパートです。 春の引越しシーズンが近づくのを前に、Aさんは自分のアパートの周辺を散策しながら、競合する賃貸物件の状態を自分の目でチェックし始めました。また、近所の不動産屋をいくつか見学し、家賃相場の実態調査を行いました。そこでAさんは、自分のアパートよりも築浅の物件がほとんど変わらない家賃設定になっているのを知り、管理会社と相談して2,000円の家賃引き下げを決断します。 アパートオーナー仲間のBさんはAさんからその話を聞き、「下手に家賃を下げると、引越しシーズンが訪れるたびに家賃を引き下げるはめになるのでは?」と、内心疑問を感じました。そのため、Bさんはそのまま家賃据え置きで引越しシーズンに臨むことにしました。 しかし、フタを開けてみるとどうでしょう。春を迎え、どちらの物件とも4世帯が退去したものの、周辺物件よりも割安な家賃が奏功し、Aさんの物件ではすぐに新たな入居者が見つかりました。これに対し、Bさんの物件はどうしても2部屋埋まらず、秋の入退去シーズンまで半年間にわたって空室が発生してしまったのです。 諸経費などを考慮せず単純計算すると、Aさんは春から秋までの半年間で、入居者が入れ替わった4室から「5万8,000円×4室×6ヵ月=139万2,000円」を得られたことになります。一方、強気の姿勢を取ったBさんは2室しか埋まらず、「6万円×2室×6ヵ月=72万円」にとどまりました。 東京23区内で若い世代に人気のエリアなど、1年を通じて比較的安定した賃貸需要を見込める物件であれば、ここまで大きな差が生じない可能性も考えられます。しかし、そういったエリアはそう多くないのが現実です。春の引越しシーズンに埋まらなかった部屋は、秋まで空室のままになるというパターンが珍しくありません。
