■安全なローン返済の「大原則」 　いちばん安全なローン返済の考え方は、収入に変動があっても、返済は一定にすることと、最も収入の少ない月に合わせて住宅ローンの返済額を決めることです。一度決めた住宅ローンの条件は、最後まで変わりません。イレギュラーな出来事やアクシデント、リスクに強い資金計画を立てることが必要だと思えば、どれだけボーナス払いが危険なことかは明白でしょう。 　家の購入時、自分の残りの勤務期間が35年もないのに、ローンを組む最長期間の35年のシミュレーションで計算されてしまうことは、よくあることです。それは、毎月の住宅ローン返済額の負担が少なく見えるため、買主の心理的ハードルが下がるうえ、金融機関の審査に通りやすくなるためです。 　「60歳または65歳で定年したときに住宅ローンの残高がいくらになるか」は必ず把握しておくべきだというお話は前述の通りです。その金額を定年時までに繰り上げ返済しないと、収入が安定している現役時代に住宅ローンが終わりません。 ■年齢・年収別の「マイホーム価格」早見表 　そこで、「親が退職金でローンを完済したから、自分も退職金で払えばいい」と思う人もいるかと思いますが、それも非常に危険な考え方です。 　親世代は景気も良く、定年までひとつの企業で働き続ければ、老後の生活は保障されていました。多くの企業が退職金をきちんと支払い、老後の年金も潤沢に支払われていました。しかし、景気は悪くなり、企業に余力はなくなっているうえ、少子高齢化は進み、今後、年金の支給額が上がることはないでしょう。 　親と同じようなマネープランを考えているようなら、今すぐに考えを改めましょう。退職金は住宅ローン返済額として考えず、老後資金に充てるようにすることがベターです。 　無理なく完済できる住宅ローンの4つのルールに基づき、65歳定年の人がフルローンで購入できる家の価格が図表1になります。60歳定年の場合は、5歳若い箇所をチェックしましょう。 　この表以上の金額の家を購入してはいけないわけではありませんが、その分だけ大きなリスクを伴います。ボーナス払いや退職金をアテにするのはNGだと説明しました。それなら自分の収入以上の家をどうすれば購入できるか(月の返済をプラスαで捻出するために節約する、共働きにして世帯収入を増やすなど)も考えていきましょう。 ---------- 千日 太郎（せんにち・たろう） 公認会計士 オフィス千日代表社員。1972年生まれ。神戸商科大学（現在の兵庫県立大学）卒業後、大阪の監査法人へ入社。資格も名前を伏せて開始した「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？ に答える」が評判を呼び、住宅ローン、不動産分野で人気の高いブロガーとして現在に至る。一般の人からの相談を受けつけ、回答をインターネットに公表する「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」でも活動する。著書に『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』、『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』（いずれも日本実業出版社）がある。 ----------