（※写真はイメージです／PIXTA）

ここ20年ほどで「新築マンション」の価格が大きく上昇しています。このような売り手市場になった背景には、どんな事情があるのでしょうか。そこで本記事では麗澤大学未来工学研究センターで教授を務める宗健氏の著書『持ち家が正解!』（日経BP）から一部抜粋して、新築マンションの価格が高騰している理由について詳しく分析します。

不動産を買う人は高齢化し、十分なお金を持っている

新築マンションの価格はこの20年で大きく上昇しているが、その主な理由は以下のようなものになるだろう。 まず、購入者が高年齢化していることが挙げられる。国土交通省の住宅市場動向調査によれば、2019年の分譲マンション購入者のうち40歳以上の比率は49.1％で、e-Stat（政府統計の総合窓口）に掲載されているデータで最も古い2006年の38.0％から10ポイント以上増加している。 購入者の平均世帯年収は、2006年が709万円で、世帯年収800万円以上の世帯比率は26.3％だった。これが2019年には平均世帯年収が798万円に上がり、世帯年収800万円以上の世帯比率が35％以上に増えている。これは全国平均なので、首都圏に限れば平均年収はもっと高くなるだろう。 購入者の属性が変わったことに加え、新築物件の変化も影響している。大きいのは、タワーマンションの増加だ。共用部が充実し、価格が高めに設定されることが多いタワーマンションが増えたのは1997年の高層住居誘導地区の設定後で、2009年には首都圏の新築マンション供給の半数はタワーマンションとなり、2019年でも25％以上となっている。 断熱性能、遮音性能等に大きく影響するサッシの1990年代以降の性能向上も著しい。 一般社団法人板硝子協会の調査によれば、1997年時点では新築共同住宅への複層ガラスの戸数普及率はわずか11.5％だったが、2019年には85.7％まで上昇している。2000年にはいわゆる新・新耐震基準が導入され、基本構造の性能向上、サッシ以外にも住宅設備の性能向上、品質向上などがあり、住宅品質自体も向上しているが、同時にコストも増加しているわけで、当然価格に反映されている。 さらに、新築マンションの供給自体が大きく減少している。不動産経済研究所のデータによれば、新築マンションの供給は1999年に全国で16万2744戸（首都圏8万6297戸）あったが、2009年はリーマン・ショックの影響で全国7万9595戸（首都圏3万6376戸）と大きく減少し、2019年も全国で7万660戸（首都圏3万1238戸）と2009年を下回っている。新築マンションの供給数自体が20年前と比べて半減しているため、売り手市場になっているのだ。