【大増税】タワマン節税終了、購入価格「1億1,900万円」なら相続税評価額は“従来の約2倍”に【税理士が解説】
2022年4月19日に「タワマン節税」に関する最高裁判決が下されたことを皮切りに、国税庁が問題視していたマンションの相続税評価額の算定方法の見直しに踏み切ろうとしていることがわかりました。見直しの実行により相続税評価額はどれくらい変わるのか、また、不動産購入に伴う節税効果を否認されないためにはどうすればよいのか。芦田ジェームズ敏之氏（税理士法人ネイチャー 代表税理士）が解説します。
これまで相続税圧縮に活用されてきた「タワマン」だが…
2022年4月19日に「タワマン節税」に関する最高裁判決が下され、国税側が勝訴する形となりました。これを皮切りに国税庁がマンションの相続税評価額の算定方法の見直しに動き出しています。 タワマン節税とは、現金保有より相続税評価額を圧縮できるタワーマンションを購入することで、相続税額が抑えられるスキームです。 マンションの相続税評価額は、建物と土地を分けて評価されることになります。建物は「固定資産税評価額（市場価格の70％）」、土地は「路線価（市場価格の約80％）」で算出されるのが一般的です。 しかし、戸数が多く、眺望や立地などの条件に優れているタワーマンションは、相続税評価額と市場価格との乖離が大きくなるケースがあります。つまり、この乖離が大きいタワマンを購入すれば、相続税の納税額を低く抑えることができるのです。 この事実を問題視した国税庁は「市場価格÷評価額」で求めた「乖離率」を、戸建て物件とのバランスを鑑みた「1.67倍」になるように不動産の評価方法を見直そうとしています。
見直しが実行されれば、相続税評価額は約60％にまで上昇
国税庁は、相続税評価額と市場価格に大きな乖離がある事例として、市場価格1億1,900万円のタワマンの相続税評価額が3,720万円となるケースを紹介しています（図表1）。本事例の乖離率は3.20倍と高く、このタワマン1室を1億1,900万円の現金で購入した場合には、現金としてそのまま相続まで保有していた場合に比べ、相続税評価額が約31％となります。 ただ、相続税評価額と市場価格の乖離率を約1.67倍にするタワマン節税の見直しが実行されると、この物件の評価額は3,720万円に今回の乖離率3.20倍に0.6をかけることでおよそ2倍の約7,140万円まで上がってしまいます（図表2）。 このように、従来であればタワマン購入で相続税評価額が20～40％まで圧縮できていましたが、タワマン節税の見直しによって約60％まで上昇することが予想されます。
