（写真：manetatsu.com）

＊この記事のポイント＊ ・事前に知っておいて損はない項目はたくさん ・ポイント5つ紹介 ・この他にもまだ注意すべき点が 不動産業者等が取扱う物件には、物件の所在地、値段、駅からのアクセス、物件周辺の環境、建物の構造や性能、部屋の間取り、方角等を記載したチラシやパンフレットなどの広告があります。 「お宝マンション」 を購入しよう この広告に関して「事前に知っておいて損はない」項目は多くあります。 ここでは、物件広告に記載される以外の項目も含めいくつか紹介していきます。 ポイント1・ 所要時間の表示は必ずしも最短とは限らない？ 新築・中古の一戸建てやマンション、宅地の分譲広告には、チラシやパンフレット、インターネットなどの媒体を使って記載される内容はいくつかあります。 そのなかで、最寄り駅やバス停から物件までの所要時間は、「不動産の表示に関する公正競争規約」のなかで、徒歩1分を80mとして計算するとしています。 たとえば、新築一戸建て住宅の所在地は、最寄りのA駅北口側の線路沿い近くにあると仮定します。 途中、線路沿いの道路がなくなり迂回ルートを通るため、物件からA駅北口までの最短距離は1,040m(1040m÷80m＝13分)であったとします。 一方、物件からA駅南口まで道路はほぼ線路沿いにあり、線路を挟んで南側に横断しなければなりませんが、最短距離は800m(800m÷80m＝10分)であったとします。 不動産の表示は、物件の所在地が最寄りのA駅北口側にあるので、「物件からxx線A駅まで徒歩13分」、しかし、実際は、南口から歩いた方が短い距離のケースも考えられるので、このような場合は、事前に物件から駅まで、交通事故のリスクや夜道の安全性など考慮した最短ルートを歩いて探してみることも良いかもしれません。 ポイント2・ 床面積の マンション100平方メートルと一戸建て100平方メートルは違う！ マイホームの購入や売却を検討している場合、物件の面積は直接売買価格に関係するので知っておくべきポイントといえます。 この違いは、マンションなどの専有部分や一戸建ての建物などの床面積の異なる測り方によるものです。 その測定方法には、内法面積（うちのりめんせき）と壁芯面積（へきしんめんせき）の二つがあります。 内法面積は、建物の壁の内側を基準に床面積が計算されます。 また、壁芯面積は、建物の壁や柱の厚さの中心で測った床面積が計算されます。 このように、床面積の広さは内法面積と比べ壁芯面積の方が広く、内法面積は壁芯面積に約0.95～0.98を掛けた面積が一般的な目安となります。 実際に住む場合は、壁の内側で測った内法面積が居住スペースとなりますが、この2つの測定方法はケースによって使われ方が異なります。 ＜内法面積で測定されるケース＞ ・ マンションなどの専有部分の「登記簿面積」 ・ 「※住宅ローン」や「住宅ローン控除の減税措置」の適用条件 ※住宅ローンを利用する際の条件となる面積は最低50平方メ－トル以上ですが、これはパンフレットや契約書に記載されている面積と異なりますので注意が必要です ＜壁芯面積で測定されるケース＞ ・ 一戸建て住宅などの「登記簿面積」 ・ マンションや一戸建てなどの物件に関するパンフレットやチラシ等や契約書 ポイント3・ 建ぺい率と容積率とはなにが違う？ 建物を建築するためには、基本的なルールを定めた法律があります。 このルールには、建ぺい率と容積率もその一つで、地域の過密化の防止、防火対策、日当たりや風通しの確保等、快適な居住環境を保護するために設けられています。 したがって、家を建てる際には、この基準を順守して建築しなければなりません。 建ぺい率 建ぺい率は、建物の建築面積の敷地面積に対する割合をいい、※用途地域ごとに建ぺい率の上限が定められています。 建物の建築面積は、通常1階部分（但し、階の広い方が適用）の床面積を指します。 建築面積の上限の計算式は 敷地面積×建ぺい率で求められます。 建ぺい率は、住宅専用地域において、40％・50％が一般的です。 では、以下の条件で一階部分の建築面積の上限を計算してみます。 敷地面積：100平方メートル 用途地域：第二種低層住宅専用地域 ― 建ぺい率：40％ 建築面積の上限は40平方メートル（100平方メートル×40％） となります。 ※用途地域とは、すでに市街地になっている区域等の「市街化区域」内において、建築できる用途が制限される地域のことで、住居、商業、工業の計12種類に分類されています。 因みに、建ぺい率は緩和される場合があります。 特定行政庁（地方公共団体）が指定する角地は10％、準防火地域内（建ぺい率が80％以内の地域）に耐火・準耐火建築物を建てる場合は10％、それぞれが加算されます。 容積率 容積率とは、建物の各階の床面積を合計した面積（延べ面積）の敷地面積に対する割合のことをいい、 計算式は、建築物の延べ面積÷敷地面積×100で求められます。 また、容積率は用途地域ごとに上限が定められており、これを指定容積率といいます。 たとえば低層住宅専用地域における指定容積率は、80％・100％が一般的です。 指定容積率に基づく延べ面積の上限の計算式については、敷地面積×指定容積率で求められますが、ただし、敷地に接する前面道路の幅(幅員)12m未満の場合は、「前面道路の幅×0.4又は0.6×100で計算された容積率」と「指定容積率」を比べ小さい方が適用されます。 用途地域：第一種低層住宅地域、敷地面積：150平方メ－トル、指定容積率：100％、建築基準法の道路となる前面道路の幅員（最低条件）を4mと仮定した場合、適用となる「容積率」と「延べ面積」は？ 「敷地に接する前面道路の幅員から計算した容積率：160％ (4(m)×04×100)」となるので、「第一種低層住宅地域の容積率は、「指定容積率」の100％」が適用されます。 よって、「延べ面積」は150平方メートル（150平方メートル×100％）となります。 ポイント4・ 広い宅地を安く買う方法はある！ マイホームの購入に一戸建てを検討する場合、最近の地価や建築コストの高騰で、都心やその近郊においてはコスト的に理想とする物件の選択肢が狭くなっているのが現実です。 特に、「将来、二世帯住宅を建てたい、子供が多いので少し広い庭付きの住宅が欲しい」などの理由で少し広い敷地を確保したい場合は、次のような土地の形状等を選ぶことです。 建築物は、土地の形状が長方形や正方形などの整形地に建てるのが理想ですが、台形・三角形・旗竿地などの不整形地や敷地が袋小路（出入口が1つしかない土地）、間口（2m以上が条件）が狭い敷地などが狙い目です。 その理由は簡単です。それは整形地などの相場より安く購入できるからです。 たとえば、物件が不整形地でなくとも、「土地が袋小路で且つ2mの間口の見積価格は、この地域の敷地面積の相場の約20％引き」の査定価格となる場合も十分考えられるので、ある程度の容積率や日当たり・風通しなどの条件が確保できれば、購入の検討に値するといえます。 ポイント5・ マンションの玄関前やバルコニーには住人の所有物は置けない？ マンションなどの集合住宅は一つの敷地と建物に多くの世帯がその中で一緒に暮らすことになります。 暮らしやすく快適な生活を営むためには住人が守らなければならないルールがそこに存在します。 マンションなどの集合住宅には、各居住者が単独で所有し、使用できるスペースの「専有部分」と住人が共同で使用するスペースの「共用部分」があります。 その区分範囲やルールについては、入居前に配布される管理規約や契約時に不動産会社の宅地建物取引士から説明を受け署名・押印をする重要事項説明書等で明文化されています。 専有部分の範囲 まずここで、マンションの住人が単独で所有し、使用できる住居部分を「専有部分」といいますが、その範囲は、建物の構造を支える骨組みの柱や梁などの躯体部分（くたいぶぶん）を除く、天井、床、壁に囲まれている室内スペースを指します。 玄関扉、窓枠、窓ガラス、窓枠の外側に備え付けられているルーバー窓などは専有部分に含まれません。 ただ、玄関扉については、鍵や内側の塗装部分だけは専有部分となります。 【専有部分の主なルール】 たとえば、部屋の間仕切り工事、キッチンやバスルームなどのリフォームなどを行う予定の場合は事前に管理組合に承認申請が必要なので、専有部分とはいえ勝手にリフォームできません。 共用部分の範囲 住人が共同で使用する「共用部分」とはなにを指すのか、具体的には、エントランス、廊下、階段、エレベーター、ゴミ置き場、宅配ロッカー、庭、駐車場・駐輪場などの他、ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジなどの共用施設等が該当します。 また、マンションの住人の部屋に面しているバルコニー、屋上テラス、一階に面する専用庭等（以下バルコニー等）も共用部分となります。 しかし、バルコニー等は、その住人以外が使用することがなく、専用的に使うことができる専用使用部分ですが、このスペースは災害時の避難経路になるため「共用部分」として区分されています。 【共用部分の主なルールの具体例】 ・廊下にエアコンの室外機以外の物品の設置や放置は禁止されている 具体例：子供の三輪車や玩具、長靴やスニーカー等の放置、傘立て、門扉、下駄箱等の設置など ・バルコニー等ではエアコンの室外機以外の構築物の設置、物品の格納や放置が禁止されている 具体例：緊急避難時に移動が不可能な規模の大きい花壇や植木の設置、物置の設置、および土砂、水等の搬入、多量の水を流す、バーベキューや花火などの火気の使用、喫煙など ・バルコニー等の手摺および窓枠等に洗濯物・ふとん等を干さない、植木鉢等を置かない等々 特に、火災等の災害発生時において避難経路として使われる廊下や階段、バルコニー等の共用スペースに物品を置くことは、消防法や自治体などの規則の禁止事項ともなっています。 この他にも、それが原因で、隣人とのトラブルや美観が損なわれるなどの問題も発生します。 以上ですが、ここでは紹介しきれないポイントがまだ多くあります。 このほかに注意すべき項目も たとえば、土地の面積については、実測 （実際に測量した面積）と公簿面積（登記簿に記載されている登記簿面積）の2つですが、差異が生まれるケースが多くなっています。 この場合、敷地面積は土地家屋調査士などの専門家による実測によって決まります。 また、物件の購入や賃貸を検討している人に対して、不動産業者は、自殺・殺人・孤独死・火災などの事故物件、また生活音や騒音、ゴミ出しに関連した近隣トラブルなどの事実があれば告知義務（賃貸物件の場合はおおむね3年）が生じます。 このような訳あり物件は、相場とくらべ安く設定されている場合が多いので、この点を注意し不動産業者にこちらから確認しておくことも必要なことです。