賃貸物件オーナーが「サブリース契約更新解除」を勝ち取った令和5年の判例…今後の同種事例の指針に【弁護士が解説】
「契約に定められていた、ある一文」が判決の論拠に
これらを踏まえたうえで、本判決は下記のように判示しています。 そこで他の事情について検討すると、まず、本件賃貸借契約の賃借人である被告が本件物件の使用を必要とする事情は、本件物件を転貸することにより経済的利益を得ることに尽きる。 そして、…本件賃貸借契約は、契約期間開始から1年経過後は、6ヵ月間の予告期間をもって3ヵ月分の賃料に相当する額を支払えば、賃貸人が解約権を行使し得る旨の定めを置いており、この定めの限度では被告の経済的利益を確保する趣旨であると解されるが、被告においてこれを超える経済的利益を当然に確保することを期待し得るものではない。 また、被告において、賃貸人からの本件賃貸借契約の解約又は更新拒絶をより困難にする定めを置くことに支障があったことをうかがわせる証拠もない。 つまり、賃借人（サブリース会社）の使用の必要性を、 (1)本件物件を転貸することにより経済的利益を得ることに尽きる と明確に述べたうえで、 (2)賃貸借契約において、3ヵ月分の賃料に相当する賃料を支払えば賃貸人が解約権を行使できると定めているから、これを超える経済的利益を当然に確保することを期待できない と判断したのです。この点が「画期的」だといえる理由です。 さらに、サブリース契約において転借人（入居者）が存在する場合には、転借人の使用の必要性も考慮しなければなりませんが、その点は下記のように判示しています。 本件物件は居宅であるから、その転借人が本件物件の使用を必要とすることは容易に想定し得るものの、本件賃貸借契約が更新拒絶により終了したとしても、原告が本件物件の転貸借契約における被告（転貸人）の地位を承継することとなるから、上記転借人を保護するために本件賃貸借契約の更新拒絶を制約すべきものとはいえない。
類似の事案の参考になる内容が複数散りばめられたケース
そのうえで本判決は、契約解除の正当事由について下記のように認めました。 以上の事情を総合的に考慮すると、原告が本件物件の使用を必要とする事情が典型的なものでなく、他方、被告が本件物件の使用を必要とする事情が経済的利益を得ることに尽きること等に鑑み、立退料の額について、本件賃貸借契約に定めるものの2倍である6ヵ月分の賃料に相当する額とすれば、原告による本件賃貸借契約の更新拒絶には正当な事由があると認められる。 以上のとおり、本判決については、類似の事案において参考とすべき内容がいくつも含まれています。今後、サブリース契約の更新拒絶等にあたっての正当事由を判断する際の重要な指針となるものだといえるでしょう。 なお、賃貸借契約に「賃貸人から3ヵ月の賃料相当分を支払えば解約権を行使できる」という条項が存在しない場合は、どの程度の立退料が必要になるのかという点については射程の範囲外であるので、今後、裁判所の判断が待たれるところだといえます。 山口 明 日本橋中央法律事務所 弁護士
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