東京 日本橋の高級マンションに10万円「ST投資」して分かったこと

都内の高級マンションや、インバウンドで賑わう京都の旅館やホテル……。特定の不動産に小口投資できる新たなデジタル金融商品が増えている。データの改ざんが不可能と言われるブロックチェーンをベースに、不動産資産を証券化・小口化し、暗号化されたトークンで取引される「セキュリティ・トークン（ST）」だ。 政府はこのセキュリティ・トークンの法律を整備し、野村ホールディングスや三菱UFJフィナンシャルグループ、SBIホールディングスなどの大手金融機関は、新たなデジタル金融商品の市場整備を進めてきた。新設の大阪デジタルエクスチェンジ（ODX）は12月、一部のセキュリティトークンを扱う流通市場（セカンダリー）の運営をスタートさせている。 個人にとって、セキュリティトークンはどのような投資体験を得ることができるのだろうか？この記事では、実際に不動産STを購入して、STの運用について考えていきたい。

10万円で購入できる不動産デジタル証券を探す

手持ち資金が豊富にあるわけではないので、今回は10万円を上限に不動産STを購入してみる。「10万円で購入できる不動産ST」とグーグル検索すると、複数の企業が投資単価10万円の不動産STを販売していることがわかる。 贔屓にしているわけではないが、三井物産デジタル・アセットマネジメントが運営しているサービス「ALTERNA（オルタナ）」を利用してみる。 スマートフォンとノートパソコンを併用して、オルタナで口座開設の申し込み手続きを進める。銀行口座情報を入力して、過去の投資経験に関する質問に答え、マイナンバーカードや運転免許証をスマホカメラで撮影して、KYC（個人認証）のプロセスを終わらせる。申し込み手続きにかかった時間は5分程度だった。 年末の金曜日に口座開設を申請し、翌週の月曜日には開設完了のメールが届いた。次は、実際に投資する不動産STの商品を探してみよう。

5年の運用期間、想定利回り3.4％をどう考える？

オルタナにログインして「案件一覧」を眺めると、想定利回り3.6％の「京都・三条のホテル」や、4.0％の「熱海温泉 大人の隠れ宿」などが目に入る。海外旅行客が増え続けていることもあり、観光地の宿泊施設への投資は魅力的に映るが、2つとも募集期間がすでに終了していた。 現在募集中の案件は、「東京・日本橋のラグジュアリーレジデンス」の1つだった。想定利回りは3.4％で、運用期間は5年1カ月。中央区日本橋の商業地域に建つ鉄筋コンクリートの地下1階付き12階建てで、60平米の2LDKと75平米の3LDKの2つのタイプがあり、戸数は44。 運用が始まると、資産運用会社が作る事業計画に沿って、賃貸運営や建物管理、修繕、改修が行われる。それぞれの部屋の賃貸借契約に基づき、毎月の賃料が入金されるが、ここからコストやローンの利子支払いなどが差し引かれ、投資家には年2回の配当が支払われる仕組みだ。 この不動産STを購入する個人が支払う手数料は、発行価格と発行価額との差額（一口あたり4,000円）と、目論見書に記載されている。運用期間は5年1カ月だが、途中で持ち分を売却する場合、投資対象の不動産鑑定評価額を元に計算される基準価格（NAV＝Net Asset Value）を元に、計算される価格で売却を申し込むことができると説明している。 グーグルでニュース検索してみると、「インフレに不動産が強い理由」などのタイトル記事が上がってくる。2024年は、いよいよ日本銀行が長期にわたって続けてきた金融緩和を引き締めにシフトさせるとの憶測が聞こえ、国内の物価や金利が上昇する可能性を考えると、資産の一部を不動産STに振り分けるのも一手なのだろうか？ 自問自答しながらも、日本橋の「ラグジュアリー・マンション」のデジタル証券（ST）を10万円分（1口）を購入する手続きを進める。