不動産を購入すると相続税が減る

路線価をもととした土地の評価額の計算例

「相続税対策のために不動産を買う」といった話を耳にしたことはないでしょうか。実際、不動産を買うことで相続税が下がるケースは多いのですが、その理由は、「不動産は時価よりも低く評価される」という点にあります。 不動産を相続する場合、相続税の計算を行うために相続開始時点の課税価格に換算します。このことを「評価計算」といい、その結果を「評価額」といいます。相続税だけでなく、不動産の贈与を受けて贈与税を計算するときにも同様の計算を行います。 建物の評価計算を行うときは、固定資産税評価額を使います。固定資産税評価額は市役所などから毎年送られてくる固定資産税の通知で確認でき、これが相続税や贈与税における評価額として用いられます。 一方、市街地にある土地については、路線価を用いて評価計算を行うのが一般的です。路線価とは、国税庁が道路ごとに設定している「1㎡あたりの価格」を意味します。 たとえば路線価20万円の道に接している土地を200㎡もっていたとしましょう。この場合、20万円×200㎡=4000万円をベースとして、あとは土地の形状や利用状況などによって調整を加えます。 また、路線価が設定されていない地域もあり、こちらは「倍率地域」と呼ばれています。倍率地域の場合、土地の固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率を掛けると、評価額が算出されます。 路線価などの情報は、国税庁ホームページで「路線価図」として毎年7月1日に公開されています。路線価図は地図のようになっていて、路線価や倍率などを調べることができます。 不動産の評価額の計算方法は複数ありますが、基本的には時価の8割程度になるよう設定されています。ということは1億円で不動産を購入すると、相続税を計算するときには8000万円ほどの評価額になるということです。 現金や預貯金としてもっていたら1億円の財産として相続税がかかるところを、不動産に換えるだけで2割ほど下げられるので、相続税の節税につながるのです。 購入した家や土地を賃貸すれば、さらに評価額を下げることができます。これは、家を借りている人の権利（借家権）や、土地を借りている人の権利（借地権）を差し引いて、評価計算をするというルールによるものです。 どれくらい減額されるのかは、土地の所在地によって変わります。借地権の割合は 30～90％の範囲で決まっているので、この割合が多い場所ほど、評価額が下がる割合が高くなります。 たとえば借地権割合が70％の場所で宅地を貸し出せば、評価額は30％に落ちますから、所有する不動産を遊ばせるのではなく、人に貸すことで相続税の節税に役立ちます。