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いまさら聞けない不動産投資の基本(6)事業収支

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ファイナンシャルフィールド

これまで、5回にわたって不動産投資の歴史、メリットデメリット、物件選定のポイントについてお伝えしてきました。 不動産投資の最大の特徴は家賃という収益が得られることです。不動産投資を軌道に乗せるには安定した家賃が得られることはもちろんですが、保有中にかかるコストなども併せて理解しておかなければ、結局赤字になってしまうということもあります。 ここでは、不動産投資を専門に行い、何件もの物件を保有しているプロ中のプロが用いるような高度な話ではなく、不動産投資の基本として最低限抑えておかなければいけない「事業収支」の考え方についてお伝えします。

不動産投資は「事業」

不動産投資を始めると「投資家」であるとともに「事業者」になります。毎年、不動産事業について確定申告が必要であり、そのためには「帳簿」を作らなければなりません。 個人として行う場合には、毎年得られた家賃収入から必要経費を引き、残った課税所得に所得税、住民税が課されます。 不動産投資以外の所得がある場合にはその所得と合算し、不動産投資が赤字の場合には「損益通算」、つまり不動産投資の赤字分をその他の所得と合算し、課税所得を小さくすることで所得税などを抑えられることになります。 投資・事業として行うからには、そのリスクも自身が負うことになります。 一般に金融商品については「金融商品取引法」や「消費者保護法」などによってある程度保護されているとも考えられますが、不動産投資については投資家、不動産オーナーとなる人は「事業者」であり、そのような保護は原則として受けることができないと考えなければなりません。 投資は「自己責任」が基本です。不動産投資では特に事業者としての責任を認識しておく必要があります。

失敗しても抜けにくいのが不動産投資

不動産投資は、始めた後「失敗した」という状態、当初の目論見通りに収益が得られない状態になっても気軽に手を引くことができないのが怖いところです。 不動産を売却するときにも手間や時間がかかります。また、思うように想定した収益が得られずに売却するということは、想定当初よりも利回りが低いということでしょう。投資用不動産の価格は利回りに影響され、想定利回りの低い物件の売却価格は取得時より低くなる可能性があります。 ローンの残債が売却価格より多い場合にはさらにお金を払わない金融機関の抵当権が抹消できず売却することもできません。 以上のようなことから、不動産投資の場合は金融商品に投資するとき以上に物件取得前に「事業収支の想定」を慎重に検討しておく必要があります。

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