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年収500万円の会社員「大家になって成功したい」…実情は?

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幻冬舎ゴールドオンライン

かぼちゃの馬車事件をはじめ、どうにも黒い噂が絶えない不動産投資。特に「サラリーマンの資産形成」を掲げる不動産投資会社は多いものですが、実際のところ上手くいくのでしょうか? とにもかくにも、まずは意見や知識を集めるところから。本記事では『年収500万円のサラリーマンが不動産投資で成功したければ「中古ワンルーム」を「物上げ業者」から買いなさい』(幻冬舎MC)の一部を紹介します。

「高額・供給過多・融資無理」どん詰まりに見えるが…

新築一棟マンションは、高額過ぎて一般的なサラリーマンでは買えない。新築ワンルームマンションは、割高で投資対象としての魅力に欠ける。新築アパートは、そもそも融資が受けられない。中古アパートは新築以上に供給過多。 現在の不動産投資は、どれもサラリーマンが対象とするには不向きとしか思えません。では、サラリーマンにとって不動産投資の旨味はなくなってしまったのでしょうか? 実は現在の大変厳しい市況でも、サラリーマンが高確率で成功できる不動産投資があります。それは中古ワンルームマンションです。その理由がいくつかありますので、ひとつずつ説明していきましょう。

かつては「年収の10倍」までローンを組むことができた

 1.価格が安い  かつてサラリーマン投資家の間で新築アパートがブームとなりました。上場企業の社員や公務員ならば年収の10倍程度までローンを組むことができたので、人によっては1億円以上の物件も買うことができたのです。 とはいえ、いくら資金を調達できたとしても、1億円の借金に抵抗を感じない人は少ないでしょう。より少ない借入で大きな効果を生む投資対象にしたいのではないでしょうか。 では、新築ワンルームマンションならどうでしょう。これは前述のように割高です。とても効果的とはいえません。 その点、中古ワンルームマンションならば、東京23区内の物件でも2,000万円前後と割安です。このリーズナブルな価格は、「借金を背負う」という心理的なハードルが低くなると同時に、実利として新築ワンルームマンションよりも大きな利益を生みます。中古ワンルームマンションと新築ワンルームマンションのキャッシュフローシミュレーションを比較すれば一目瞭然です。 新築ワンルームマンションのキャッシュフローシミュレーション ●物件価格:3,000万円 ●頭金:10万円 ●返済期間:35年 ●金利:2% ●家賃:9万円 ●利回り:3.6% ●毎月の返済額:9万9,047円 ●管理費・修繕積立金:5,000円 毎月1万4,047円、年間16万8,564円の赤字です。 中古ワンルームマンションののキャッシュフローシミュレーション ●物件価格:2,000万円 ●頭金:10万円 ●返済期間:35年 ●金利:2% ●家賃:8万7,000円 ●利回り:5.2% ●毎月の返済額: 6万5,921円 ●管理費・修繕積立金:1万円 毎月の支払額はローン返済6万5,921円と管理費・修繕積立金1万円の合計7万5,921円です。これに対して、家賃収入は新築よりもやや下がって8万7,000円。したがって、毎月1万1,079円、年間で13万2,948円の黒字となります。 16万8,564円+13万2,948円=30万1,512円。新築と中古の価格差によって年間約30万円も利益の違いが出るのです。 年間30万円ということは、ローン返済期間の35年では1,050万円。これはほとんどのサラリーマンにとって、インパクトのある数字ではないでしょうか。

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