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民法改正によって変わった敷金のルール。原状回復義務の範囲って?

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ファイナンシャルフィールド

賃貸アパートや賃貸マンションに入居するとき、通常、大家さんに敷金を支払いますが、そもそも敷金は何のための金銭でしょうか?また、部屋を退去するとき敷金を返してもらえるのでしょうか? 実はこれまで、民法には敷金についての基本的なルールが定められていませんでした。敷金に関する取引慣行や判例(裁判例)はあったものの一般の方にとって分かりづらかった敷金。この4月に新しい民法が施行され、敷金のルールが明確になりました。 そこで今回は、新しい敷金のルールについて解説します。

敷金? 保証金?

敷金という言葉は全国で使われているわけではなく、保証金、権利金など地域によってさまざまな呼び方があります。呼び名だけではなく、その内容についても法律による定めがありませんでした。 そこで改正民法では、敷金の性質を次のように定めました。 ◇敷金◇ いかなる名目によるかを問わず、賃借人が賃貸人に交付する金銭(ただし、賃料債務などを担保する目的で交付) つまり、敷金だろうが保証金だろうが、賃借人が賃料を支払わないときに賃料に充てるための金銭を敷金と呼ぶことにしたのです。

敷金はいつ返ってくるの?

上述の通り、入居者が賃料を払えないときの担保が敷金です。賃借人が賃料を滞納したら、大家さんは敷金を滞納賃料に充てることができます。 なお、賃借人のほうから「いま払えないから敷金を充当して」とはいえません。大家さんにとっても賃料は大事な収入源だからです。賃借人は、入居中に敷金を返してほしいと請求する権利もありません。 では、アパートやマンションを退去すると、敷金は返してもらえるのでしょうか? 賃料などの未払債務を控除した残額があれば、敷金を返してもらえます。 例えば、10万円の敷金を入居時に支払っていた人が、3万円の家賃を滞納して退去するケースでは、その他の債務がなければ、7万円を返してもらえます。 ただし、返してもらえるのは賃貸借契約が終了して、大家さんに部屋を明け渡したときです。契約は終了したにもかかわらず引っ越さずにいる場合は、敷金を返還してもらうことはできません。大家さんにしてみれば、敷金を返還してしまったら何ら担保がなくなってしまうからです。 これら敷金の返還範囲や返還時期については、実務上、いままでも判例を指針としていました。しかし、民法にはっきりした規定はなかったので、大家さんと賃借人でトラブルになるケースもあり、明文化されたのです。

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