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「怪しくないか?」2,000万円もの差額…実家、税務調査の末路

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今回は、相続税申告を200件以上経験した相続・事業承継専門の税理士法人ブライト相続の戸﨑貴之税理士が、相続税の税務調査における不動産の取り扱いについて解説していきます。

10人に1人?税務調査がダントツ多いのは「相続税」

相続税申告を手伝うなかで最も多い要望の1つが、「税務調査が入らないように適正な申告をお願いします」というものです。 相続税の申告については、ほかの税目に比べて税務調査される確率が高いといわれています。国税庁の統計データがありますので、本当かどうかを確認してみましょう。 相続税の税務調査率:約12%弱(平成29年度) (税務調査件数:12,576件/課税対象数:約11万2千人)ほかの税目はどうでしょうか。参考として所得税について調べました。 所得税の税務調査率:約2.7%(平成30事務年度)ほかの税目に比べて課税対象者が少ないという点を踏まえたとしても、やはり相続税の調査率は高いです。 調査項目としては、金融資産(預金・有価証券)が49.3%と約半数を占めています。一方、不動産は13.6%。筆者自身、これまでの税務調査の経験のなかで、不動産が調査対象になったことは少なかったと記憶しています。

億超えの遺産のはずが「全然高値で売れないので…」

不動産の税務調査において、税務署が特に注視している点があります。以下では、筆者の実体験を紹介していきます。 調査対象者は、横浜市在住で遺産総額が3億円を超える方でした。申告業務のご依頼の際に、空家となったご実家の売却も併せて相談にのってほしいという要望がありました。 申告書の作成は特に問題なく進めていましたが、実家売却の件で問題がありました。土地に既存不適格な擁壁があり、擁壁のやり直しの費用がかかることから、売却価格が大幅に安くなってしまうというのです。路線価による土地評価額は8,000万円ですが、売却見込額が3,000万円となり、時価のほうが安くなるという逆転現象が生じていました。 様々な面から検討しましたが、路線価による通達評価では、この著しい価格差を解消するような合理的な減額要素がありませんでした。そのため不動産鑑定士に、擁壁の費用も加味したうえで、鑑定評価額を3,000万円と算出してもらいました。無事に申告業務が完了し、申告期限後程なくして売却も行われましたが、当初の想定価格よりも高く、売却価格は5,000万円となりました。 税務署から連絡が来たのは、申告期限から1年後のことでした。

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