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4月からどう変わった? トラブルになりがちな<敷金>のルール改正

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ファイナンシャルフィールド

2020年4月より改正民法が施行されました。今回の改正の目玉の一つとして、不動産賃貸の敷金に関するルールがあります。かねてから問題の多かった敷金ですが、民法改正によってどのように変わるのでしょうか。 今回は、アパートやマンションなど住居を賃貸する場合を想定して解説していきます。

そもそも敷金とは

これまで、不動産賃貸で当たり前のように利用されていた敷金という制度ですが、意外にも民法では敷金について規定する条文が存在しませんでした。それにより、敷金の定義が曖昧になり、トラブルが多く発生していました。 そこで、改正民法では、敷金について、家賃など賃貸借契約に基づいて発生する賃借人の賃貸人に対する金銭的な債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭とする、と明文化されました(民法622条1項参照)。 つまり、預り金や保証金といった名称であったとしても、家賃などを担保する目的で借主から交付される金銭であれば、それらは敷金となるのです。 敷金は、地域によって呼び方が異なり、実質的には敷金であるのに名称が異なるため敷金ではないとして、借主から不当にお金を請求される例があったため、明文化されるに至りました。

敷金は返還されることが原則

敷金は、賃貸借契約の終了後に返還されるというのが原則です。具体的には次のような場合、敷金から賃借人の債務を差し引き、残額があれば借主に返還される、と明文化されています(民法622条1項)。 (1)賃貸借が終了して目的物の返還を受けた (2)賃借人が適法に賃借権を譲渡した 要は、部屋から退去後、家賃の未払いや、通常利用を超えるレベルでの損壊などがなければ、敷金は戻ってくるということです。 以前は、このような規定は明文化されていなかったのですが、敷金がまったく返ってこないという相談例が数多く寄せられていたため、改正民法によって明文化されました。実際、2019年には、敷金に関連するトラブルについて国民生活センターに8000件以上の相談が寄せられています(※1)。 なお、賃貸借契約では、貸主と借主合意の下、敷金の返還時期を賃借物の返還から1ヶ月後とするなど、合理的な範囲内で返還時期に異なった定めをすることは可能と解されています。

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