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いまさら聞けない不動産投資の基本(9)ワンルームマンション投資の落とし穴

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ファイナンシャルフィールド

「いまさら聞けない不動産投資の基本」シリーズでは、主に不動産投資をこれから始めようと考えている人、始めたものの不安を感じている人などを対象として書かせていただいています。 ここ数年で急速に増えたワンルームマンション投資。しかしながら、投資用ワンルームマンションを購入された方の中には、その仕組みやメリット・デメリットをあまり深く知らずに始められている方も少なくありません。 今回はワンルームマンション投資の特徴について考え、個人的な見解も含めてお伝えします。

ワンルームマンション投資の特徴

これまでもお伝えしてきたとおり、不動産投資はしっかり検討・分析して行えば、比較的リスクの低い投資法だといえます。不動産にはそれぞれに特性があり、その特性をしっかり理解することが必要です。 これからの日本は人口減少が進行していきます。世帯数も2035年くらいをピークに減少に転じるといわれていますが、単独世帯の数は今後も増加が予想されています。 核家族化が進行し、進学や就職、結婚を機に親元を離れる若者が増えています。結果として地方では人口減少がより顕著になり、都市部近郊でも人口が減少するところが増えていきます。 ワンルームマンションは、地方から出てくる若者を中心とした単身世帯の受け皿であるといえます。こうした人たちは交通の便や生活利便施設の充実など、利便性の高いエリアへの居住を希望する人が多いことも確かです。 こうしたマーケットを狙い、首都圏でのワンルームマンションの新規分譲戸数はここ15年ほどの間で毎年8000戸前後が供給されています。あわせて、こうした物件のオーナーとなる大家さんも増えました。

ワンルームマンションの価格推移

ワンルームマンションだけでなく、一般分譲マンションも含めたマンションの価格は、2013年以降右肩上がりに上昇してきました。 2019年には首都圏の新築マンションの平均価格が6000万円を越え、バブル期のピークの価格にほぼ並んでいます。2020年以降はコロナウイルスによる経済へのダメージの状況しだいでは下落していく可能性もあると感じます。 一方、このところ新築マンションの供給戸数は減っています。2000年をピークに減少し始め、2008年のリーマンショックのころには大きく減り、その後少し持ち直したものの、直近5年間の供給戸数はピーク時の半分以下です。 この間、新築分譲マンションのデベロッパー(開発分譲会社)は大手寡占が進みました。現在は体力のある大手が売り急がず、長期間かけて販売するケースが増え、価格をコントロールしている印象があります。 一方、投資用マンションに限った供給は直近5年程度の間、年間約7000戸前後の戸数を維持しています。価格も上昇してきており、やや過熱感があるように感じます。 投資用マンションに関していえば、大手のシェアは減少しており、中小のデベロッパーが一般向けでは体力が続かないために、投資用の需要に流れ込んでいるようにも感じます。価格が高騰した結果として、販売価格を抑えるために1戸当たりの面積を小さくしたり、郊外の物件が増える傾向も見て取れます。 新築であれば物件のきれいさや、日本人ならではの「新築志向」の強さから、多少強気の家賃設定でも入居者が決まるケースは多いと考えられますが、投資対象として考える場合は、今後の予測も含め慎重に判断しなければ行けない状況であるといえるでしょう。

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