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赤字経営の大家…苦心の末、渾身の愚策「200万円で内装一新」

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幻冬舎ゴールドオンライン

賃貸物件をほったらかしにしておくと、どんどん競争力が落ち、経営が傾いていきます。かといって大家の自己判断のみでリフォームを繰り返しても、費用ばかりかかって肝心の入居率は改善しないということも珍しくありません。重要なのは、適切な時期を見極め、適切なお金だけをかけるということです。※本記事は、幻冬舎MC『入居希望者殺到の人気物件に化ける 築古マンション超復活メソッド』より一部を抜粋・編集したものです。

「内装と設備を一挙リフォーム」で節約&集客力アップ

いまや、賃貸経営は「ただ所有している」だけでは成功しない時代です。入居率が顕著に低い物件の多くが持っている特徴は以下の4点です。 (1)入居者が求める住宅設備を備えていない (2)ワンルームか、ファミリータイプか? 時代の変化を先読みしていない (3)非効率的なリフォームを繰り返している (4)管理会社がきちんと仕事をしていない 前回の記事 『「内見ゼロ」空室だらけの築古物件…経営の大復活は可能か?』 では、(1)(2)について解説しました。本記事では、(3)(4)について見ていきます。 (3)非効率的なリフォームを繰り返している 築古マンションをよみがえらせるには最低限の条件があります。修繕もメンテナンスもまったくせずにほったらかしの物件というのは、どんどん競争力が落ち、次々と空室が出てくるのです。 また、「大規模リフォームをしても入居者が集まらなかったら、資金が回収できない」という不安から、150万~200万円程度の部分的なリフォームで済ませてしまおうというオーナーもいますが、それは大きな間違いです。大規模リフォームの定義もあいまいではありますが、リフォームを中途半端にちょこちょこやるのが、いちばん無駄だということを心得てください。 内装と設備を含めてミニマムで300万~500万円程度をかけて、10年に一度の大規模修繕とセットで、一回で終わらせてください。長い目で見て空室対策と同時に大きなコスト対策にもなります。 たとえば、150万~200万円かけて内装を一新したとしましょう。床も張り替え見た目もきれいです。しかし、その後すぐに配管の取り換え工事の時期を迎えれば、床を剥ぐのでまた内装のリフォーム費用が必要になります。 また、浴室が古いタイプのタイルなどでできている場合、防水の問題もあるので、このタイミングでユニットバスへの交換を行ってください。さらに、人気の「追い炊き機能」を付ける配管工事を一緒に行うチャンスでもあります。 一度の工事で内装の一新と配管の取り換えも行ってしまうことが最も効率がいいのです。ただ、こうしたことをオーナーに判断させるのはあまりに酷です。そこで必要なのが、信頼できる経験豊富な管理会社です。長期の修繕プランに加えて、リフォーム会社への施工内容の指示までしっかり行ってもらいます。 管理会社という第三者のプロの目が入ることで、無駄なリフォームをしなくて済むのです。仮に「350万~500万円も今はかけられる余裕がない」という場合も、管理会社としっかり調整することで、無駄を最低限にする100万円単位のリフォームを模索することができるでしょう。重要なのは、オーナー一人の判断でリフォーム会社に直接相談するのは避けるべきということです。世の中そんなに甘くありません。 ここでリフォーム会社の話を少ししてみたいと思います。きちんとした仕事をする管理会社を見てみると一目瞭然なのが、どの会社も丁寧な仕事を誇る建築会社やリフォーム会社と連携していることです。または、管理会社自体に補修工事ができる会社だということです。建物は保守点検や小まめな補修、メンテナンスで寿命に大きな差が出ることを知っていますから、施工面を安く抑えて利益を上げたいとは考えません。 それに対し、オーナーが直接頼んで失敗するケースで見られるリフォーム会社の中には、極端な話をすれば現場経験がない職人さんを雇っていたり、安い資材を使って精度の悪い工事をしたりする会社もあるのです。 なぜこのようなことが起きるのかといいますと、リフォーム会社には特に認可制度などの資格は不要で、安い会社を探そうとするといくらでも出てきてしまう状態なのです。今日では簡単に法人化ができますし、10年以上前から“資本金1円”で会社を設立できるようになっています。安い人件費で経験の少ない職人を雇い、メーカーが安値をつけた設備や部品、収納家具、建具などを寄せ集めて造り上げるリフォームでは、期待するほうが無理というものです。これは、会社組織でも同じことです。 何よりも問題なのは、そうしたリフォーム会社は提案力や施工能力がなく、協力業者にまかせきっているため、いわれたことだけをおざなりにやるだけで、空室対策になっていないことです。また、提案されたとしても内容がいい加減な事例は、本当によく聞きます。 リフォームはかきねは低いですが、本当に奥が深いのです。経験と能力が絶対に必要になってきます。たとえ営業担当が非常に感じのよい人でも、現場がしっかりしていなければうまくまわりません。職人がいなくても同様です。こうした意識を体現するため、筆者の会社では下請けという呼び方はせず、協力業者という表現をしています。

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