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東京近郊・駅12分・新築マンションが「大失敗でした…」の謎

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幻冬舎ゴールドオンライン

本連載は、2016年10月9日刊行の書籍『あなたの資産を食い潰す「ブラック相続対策」』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

駅から遠いため、デザイン性で差別化を図ったものの…

<東京近郊のJR駅から徒歩12分のところに、父親から相続した100坪の駐車場を賃貸マンションにしたケース> 駅から遠いため、「差別化ポイントとして、デザイン性を強調したデザイナーズマンションにしましょう」という建設会社の提案を受け、鉄筋コンクリート造4階建てにすることを決断します。 試算された収支計画書は、15坪の部屋が12室で、賃料は周辺相場が11万~12万円なのに対し、デザイナーズマンションということで強気の月15万円に設定します。諸経費込みの建築総費用は約1億7500万円で、「相続対策になる」という金融機関のススメで全額を借り入れることにしました。 最終の年間収支は、賃料収入が満室状態を想定した2160万円、借入金返済が年額約730万円(返済期間30年、金利1.6%・変動金利)で、諸経費130万円を差し引いた手取り額は年額1300万円というシミュレーションでした。 ところがです。建物が完成し、入居者の募集が始まりましたが、2カ月経っても埋まったのは2戸のみ。地元の不動産業者に聞くと、「相場より3万円前後も高いと、いくらデザイナーズマンションといっても、ムリがある」とのこと。 やむを得ず、賃料を相場並みの月12万円に下げて、半年近くかけて何とか満室にすることはできました。しかし、当初の入居者からの賃料値下げの要求も来るわで、収支利回りは当初の期待を大きく下回ることに。1年目の収入は約900万円で計画よりマイナス1260万円で、2年目の収入は1720万円で計画よりマイナス440万円となってしまいました。今後、借入金利の上昇を想定すると、高いリスクを抱えてしまうことになったのです。 ■市況を調べず、業者の提案を鵜呑みにすると失敗を招く これはひとえに建設会社からの提案を鵜呑みにし、市況を調べず、家賃を高めに設定してしまったがための失敗です。さらに悪質なことに、金融機関の借り入れについても、収支計画書には将来の金利上昇が見込まれていませんでした。金利リスクをゼロで試算するなどあり得ないことです。

ブーム終焉後は“お荷物”になる悲しいマンション

住宅メーカーは差別化と称して、高額な設備・仕様プランを提案することがよくあります。また、時流に合わせ、いわゆるサ高住(サービス付き高齢者住宅)、シェアハウス、民泊物件、ペットOKの物件など、付加価値の高い物件を勧めてくるケースもあるでしょう。 しかし、いくら高級感のある建物でも、周囲の環境、相場と見合わないものはムリがあります。また、ブームに乗って、物件を建てたはいいが、もしも同じような物件が乱立したら、ブーム終焉後は“お荷物”にもなりかねません。 ぜひ経営者マインドを持ち、建物の目指すレベル、形態、そして家賃設定についても「言われるがまま」「任せっきり」は御法度と心得てください。

秋山 哲男

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