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住宅ローン減税の控除期間13年間が再延長か!? 控除率1%が13年間続く「減税錬金術」を使い倒せ!

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ダイヤモンド不動産研究所

2021年の税制改正で、住宅ローン減税の控除適用期間10年(条件により3年延長される)を、さらに延長する方向で議論が進んでいるようです。一方で、財務省では1%の控除率を引き下げる検討がされています。住宅ローン減税は、「控除期間」と「控除率」を上手に利用することでメリットを最大化できるので、その仕組みについても分かりやすく解説します。(住宅ローン・不動産ブロガー、千日太郎) 【表】年収で異なる住宅ローン控除の限度額を見る

住宅ローン減税で「13年間控除」の延長措置が得られる条件とは?

 こんにちは、住宅ローン・不動産ブロガーの千日太郎です。  来年度(2021年)の税制改正では、新型コロナウイルスの感染拡大による不況対策として、住宅ローン減税(住宅ローン控除)の「13年間の延長期間を再延長する」方向で議論が進んでいるようです。  住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン借入残高の1%を上限に、その年の所得税と翌年の住民税から控除する減税制度。基本的には借り入れから10年を上限に、この控除を受けられるのですが、2019年10月に行われた10%への消費税率引き上げの特例で、3年間の延長(13年間)となっています。  現行法(2020年度税制改正)において、13年間に延長される条件は、「2020年12月末までに入居する」ことですが、新型コロナウイルスの感染拡大防止のために入居時期が延期となったことを書面で申し出れば、「2021年12月末の入居まで」に延長されることになっています。  具体的には、定型の申請書類にチェックを入れて、確定申告の書類と一緒に提出するだけ。つまり、契約時期の条件さえ満たしていれば、ほとんどの人が13年間の延長措置を受けられるのです。

分譲住宅の場合は、2020年11月末までの契約で延長措置が適用される

 ただし、延長が適用されるには、契約時期の条件があります。たとえば、注文住宅を新築する場合は、2020年9月末までに契約が完了しているなどです。  取得する住宅の種類によってこの期限が違うのですが、下表のように国税庁のホームページと国土交通省のホームページで、新型コロナウイルス感染症等の影響に対応するための国税関係法律の臨時特例に関する法律(以下、新型コロナ税特法)で、入居期限が延長される売買契約期限の記載が異なるのです。 【新型コロナ税特法で入居期限が延長される契約期限】  国税庁のホームページの条件を素直に読むと、新築なら全て令和2年(2020年)9月末までに契約しておく必要があるので、もう期限切れです。  しかし、国土交通省のホームページによると、「新築マンションなどの分譲住宅ならば令和2年(2020年)の11月末までに契約すればいいので、まだ間に合う」ということになります。  そこで、千日太郎が匿名で税務署に電話で質問してみました。各都道府県、市区町村の税務署には匿名での一般的な税務の質問に対して、税務職員や税理士が回答する電話窓口があるのです。 (千日) 「住宅ローン控除の13年延長の条件について教えてほしいのですが…」 (税務署)「はい、どうぞ」 (千日) 「新築分譲マンションで、契約が2020年10月になると、13年の延長措置は受けられないんですかね?」 (税務署)「そうなんですよ…残念ですが」 (千日) 「しかし、国土交通省のホームページでは、分譲住宅を取得する場合は、売買契約が2020年11月までということになってますよ?」 (税務署)「え!? ちょっと待ってください…これは…本当ですね…!」 (千日) 「どっちが正しいんですか? 延長措置があるかないかで、かなり影響が大きいので、ちゃんとしたことが知りたいのですが」 (税務署)「すみません、しばらくお待ちください」 電話を離れて数分後… (税務署)「分譲住宅の場合は、11月までに売買契約すれば、2021年12月までの居住開始で13年の延長措置を受けられます」 (千日) 「本当ですか? 国税庁のホームページが誤りということなんでしょうか?」 (税務署)「中古住宅、増改築等の「等」の中に分譲も含まれているということかと思います」 ちょっと最後の説明は苦しいと思うのですが、お役所って簡単には自分の間違いを認めないんですよね。匿名での電話質問でこれ以上詰めても…と思いましたので、千日太郎はここで電話を切りました。省庁によって書いていることが違うというのは、縦割りの弊害かもしれません。 焦って契約を急がなくてもいい ちなみにこの延長措置は、新型コロナ税特法によるものです。2021年の税制改正で、さらにこの適用が延長されれば、新型コロナ税特法で契約時期の条件が当てはまらない人でも、13年間に延長される可能性があります。  注文住宅を新築する場合では、現行法の2020年9月を過ぎていますので、契約時期の条件につられて契約を急ぐ必要はありません。  しかし、千日が確認したところによると、新築マンションなどの分譲住宅では2020年11月末までに売買契約することで、新型コロナ税特法で13年の延長措置が受けられます。  一方、中古住宅の取得と増改築等については、2020年11月までなので、焦ってしまいそうですね。ただ、中古住宅の取得で、売り手が個人の場合は消費税が非課税なので、もともと13年の延長措置は受けられません。  中古住宅の売り手が法人(消費税の納税義務者)という場合は、13年の延長措置が受けられますが、これはかなりのレアケースです。  いずれにせよ、焦って契約するのは本末転倒です。コロナ不況が数カ月で改善することは見込めませんので、2021年の税制改正で13年の延長の再延長措置があるかもしれません。そちらに望みをつなぐ方が良いと思います。それに、2021年12月末までの入居であれば、10年の減税措置が続きますので、焦らないようにしましょう。

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