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京急本線(泉岳寺上大岡)で住むべき駅ランキング・ベスト5!中古マンション価格が上昇したのは、品川、京急東神奈川、泉岳寺のみ!

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ダイヤモンド不動産研究所

京急本線(泉岳寺~上大岡)に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキングを作成したので、そのうちベスト5を紹介する。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」) 表【京急本線で住むべき駅ランキング】を拡大して見る

京急線は泉岳寺から浦賀までをつなぐ路線

 京浜急行鉄道が運行する京急本線は、品川駅(東京都港区)から浦賀駅(神奈川県横須賀市)までの50駅、56.7kmを走行する鉄道路線。後年延伸された泉岳寺駅を含むと51駅となる。  多くの路線と直通運転を行っており、泉岳寺駅において都営浅草線と、また押上駅を介して京成電鉄・北総鉄道、さらに芝山鉄道とつながっている。京成電鉄を通じて成田空港へ、京急蒲田駅からは空港線により羽田空港へと向かっていて、空港連絡鉄道としての役割も担っている路線だ。  京急本線は、1898年に大師電気鉄道の設立後、京浜電気鉄道(現京浜急行電鉄)が創立、1933年には品川駅から浦賀駅間の直通運転が開始した。1968年、品川駅から泉岳寺駅間が開通し都営地下鉄1号線(現浅草線)と相互乗り入れを開始。1998年、京急空港線の羽田空港駅(現羽田空港国内線ターミナル駅)の開業に伴い、空港線直通列車の運行を開始する。  京急本線は以前から混雑した路線であり、1970年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率(戸部駅~横浜駅)は、195%を記録している。1974年からは、特急の12両編成運転の開始や、複々線化などを進めることで混雑の緩和を目指し、2018年度には混雑率(戸部駅~横浜駅)143%(参照:「神奈川県交通関係資料集」令和元年度版)となっている。

騰落率上位は、品川、京急東神奈川、泉岳寺

 まずは、京急本線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、調査対象は中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、京急本線の場合は、泉岳寺から上大岡までをランキングの対象にしている。  京急本線(泉岳寺~上大岡)における中古マンション価格の騰落率は全般にマイナス傾向で、騰落率がプラスとなったのは、品川、京急東神奈川、泉岳寺だけである。 ※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。 品川駅は中古マンション価格が22%も上昇 騰落率1位は、中古マンション価格が+22%上昇した品川駅だ。品川駅は総合利回りでもトップを占める人気エリア。駅舎は東京都港区高輪3丁目に位置している。  アクセスも申し分なく、隣接するJR品川駅には山手線・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・横須賀線・東海道新幹線が乗り入れており、都内でも主要な交通拠点となっている。JR山手線に乗り換えて東京駅へ6駅、約15分、新宿駅へ8駅、約20分で到着する。2018年度の1日平均乗降人員は28万8,196人で、京急電鉄の駅のなかでも1位(32万7,025人)の横浜駅に次ぐ2位となっている。(参照:京急電鉄 駅別1日平均乗降人員 2018年度)  隣接するJR品川駅を含む駅の東口は、昭和初期から国鉄時代の操車場や工場・倉庫などが広がっていたが、1987年の国鉄分割民営化以降、橋上駅舎化など再開発が進み、タワーマンション、高層ビルの建設が相次ぎ、オフィス街、マンション街へと変わっていった。  一方、西口は、かつて大名の下屋敷が置かれ、いまも高名な住宅街として知られる高輪、御殿山への玄関口にあたっている。隣接して京急グループの複合商業施設「ウィング高輪EAST」があり、周辺には大規模な高級ホテルも多い。東口に比べると落ち着いた印象であるが、中央リニア新幹線の首都圏の始発駅となることや、東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線白金高輪駅から当駅まで地下鉄を延伸する計画があり、大きく人の流れが変わる可能性が十分にある。  品川駅周辺のフラッグショップマンションとしては、 ・ブリリア高輪ザ・コート(70㎡換算で1億2,472万円、品川駅徒歩9分) ・品川タワーレジデンス(70㎡換算で1億608万円、品川駅徒歩6分) ・エクサーブ高輪(70㎡換算で9,994万円、品川駅徒歩7分)  などが挙げられる。

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