日本有数の不動産デベロッパーが東京ドームを欲する理由とは？（写真＝Getty Images）

東京ドームのTOB（株式公開買い付け）に関する報道が世間を騒がせている。日本有数の不動産デベロッパーが東京ドームを欲する理由とは何だろう？　そこからは近年世界中で注目されている「スポーツによる街づくり」という考え方が見えてくる。マツダスタジアムなど数々のスポーツ施設を手掛けてきたスタジアム・アリーナの専門家・上林功氏が、今回の騒動の背景にある、スポーツ施設を核とした都市開発について解説する。 （文＝上林功、写真＝Getty Images）

東京ドームを巡って何が起きているのか

1988年に開場した東京ドームは今年で33年目、公共建築物であれば大規模修繕も含めた一区切りがつく年数です。今年の夏には会見で新型コロナウイルス感染症にも対応した空調設備など含めた約100億円の改修を行うことが発表されました。一方、夏が過ぎたころ筆頭株主である海外のファンドによる経営改善提案が出るなど、東京ドームを巡ってさまざまなニュースが流れるなか、11月26日には国内大手デベロッパーによるTOB（株式公開買い付け）に関する報道が行われました。 記事を見た人のなかには、「なぜ不動産屋さんが東京ドームを手に入れようとしているの？」と疑問に思う人もいるかもしれません。しかしながら、こうした動きは世界のスタジアム・アリーナビジネスでも見られるようになってきており、都市開発を行う不動産デベロッパーが中心となってスタジアムやアリーナを企画する事例が出てきています。 今回は、スタジアムやアリーナなどのスポーツ施設を核とした都市開発を中心に、東京ドームで何が起きているかを考えてみたいと思います。

スタジアム・アリーナができると環境価値が上がる？

スタジアムやアリーナを建てようとしたとき、その主体となっているのは誰でしょう。日本の多くのスタジアムやアリーナは公共自治体が地域のスポーツ振興も兼ねて、建設を企画しスポーツチームや市民利用が行われています。2003年の地方自治法の改正により、公共施設の民間運営導入が進んだことで、その役割のすみ分けはさらにハッキリしたものとなります。こうした仕組みを公設民営といい、多くの自治体で導入されてきました。 これらのスタジアムやアリーナは公共自治体が企画して、公金を財源としていることもあり、基本を「地域のスポーツ振興」を目的にしています。近年ではただスポーツ振興を目指すだけでは自活できる施設になりにくいということで、民間による運営の範囲を緩和するなど、多様なスタジアム・アリーナビジネスを生み出そうとしています。 これらスタジアム・アリーナビジネスの方向性として、観戦環境をより良くしたり、施設内だけでなく周辺の店舗でもにぎわいを生むなどさまざまなキャッシュポイント、くだけた言葉で言うなら「儲けどころ」が生み出され続けていますが、ここで少し視点を変えたビジネスとして不動産ビジネスが取り上げられるようになります。 スタジアムやアリーナをつくって、地域を盛り上げたり周辺を整備することは、環境そのものの価値を上げる行為に他なりません。環境価値が上がることで、周囲の店舗の売り上げは伸び、にぎわいが出てくれば周辺のオフィスや店舗のテナント料やレジデンスの家賃なども上がるでしょう。こうした環境価値を上げることに連動した地域全体での収益化を狙いとしているのが不動産デベロッパーになります。 もちろん、こうした評価は必ず起きるものではありません。周囲のことを一切気にしないようなスタジアム・アリーナは迷惑施設に他ならず、むしろ環境価値を下げるでしょう。一方、環境価値の上昇は、地域のにぎわいだけでなく土地や建物の不動産価値にまで及ぶことを考えると、デベロッパーが率先して企画に関わり、より良いスタジアムやアリーナをつくろうとする考えもよくわかります。