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空室は増え、トレンドも一変 都心オフィスの新常態

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NIKKEI STYLE

「空室ゼロ」「完全な売り手市場」だった都内のオフィスビル市場が新型コロナウイルスの影響で、一変しています。オフィスの賃料を決める指標になるのが、空室率です。特にオフィスビルが集まる東京都心5区の空室率が注目されます。

■上昇に転じた空室率

こちらが過去1年の推移です。明らかにここ数カ月で大きく上がっていますね。空室率というのは実際に空いているスペースと、入居者の退去が決まり次のテナントを募集しているスペースの合計です。これまでの1%台というのはほぼ空室ゼロで、募集があれば、すぐに契約が決まるような状態でした。 それが変化しつつあります。空室になった規模でいうと、直近1カ月だけで見ても、都心5区全体の空室面積が20万7900平方メートル増えました。これは、東京ドーム4.5個分にあたります。しかも、この傾向がしばらく続きそうな気配もあります。 賃料がどうなっているのか見てみると、2019年7月~20年7月で6.6%。直近でも0.5%上昇しています。近年はオフィスビル需要が過去最高水準で推移していたことで、ハイスペックな新しいビルの建設が多いことが理由。東日本大震災を機に「多少賃料が高くても、防災対策がしっかりしたビルに入りたい」というという需要が高まっていました。 2020年の1年間だけでも大規模オフィスビルが24件竣工する予定です。広さにして193万平方メートル。東京ドームだと41個分です。これは、過去20年間で2番目の多さになります。 こうしたハイスペックなビルは賃料が高い一方、人気も高い。実際、今年完成するビルの9割以上がもう、契約が決まっているので、すぐには賃料は下がりません。

■10月以降、解約増えるか

空室率のこの高まりは、いつごろ影響が出てくるんでしょうか。オフィスビルの解約予告は6カ月前が一般的です。コロナによる在宅勤務の増加や業績悪化は4月から始まっています。10月くらいから賃料相場に本格的に変化が現れるかもしれません。 他の地域に先駆けて賃料が下がっている地域があります。それが渋谷です。4月から3カ月連続で平均賃料が下がっています。空室率も、平均より高い3.85%まで上昇しています。 渋谷はIT企業の多い地域。現在もグーグルの日本法人や、サイバーエージェント、DeNaなどがあります。これらの企業は成長速度も速く、これまでオフィスの拡大をするけん引役でした。ところが、コロナ以降はテレワークとの親和性も高いこともあって、その見直しスピードも速い。 名刺管理サービスのSansanは「積極的な人材採用を進める」ため本社を構える渋谷区内でオフィスを拡張する計画でした。ところが「投下コストの最適化を進める」として、入居せずに解約を決めました。