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「認知症700万人時代」の住居問題…日本人を襲う非情な現実

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「住む家にかかるお金が世界一高い」と言われる日本では、不動産は相続財産の4割を占める大きな資産です。被相続人が認知症になると、生前の資産管理や相続のハードルがぐっと上がります。もし自宅や賃貸を所有する被相続人が認知症になった場合、どうなるのでしょうか。※本連載は、OAG税理士法人取締役の奥田周年氏監修の『親が認知症と思ったら できる できない 相続 暮らしとおかねVol.7』(ビジネス教育出版社、『暮らしとおかね』編集部)より一部を抜粋・編集したものです。 【マンガ】被相続人が認知症になると「できない」こと:物件編

アパート個人経営者の現状「6割が60歳以上」の問題点

日本のアパート経営者は、8割強が個人であり、その60%を60歳以上が占めています。高齢化が進むと、アパート経営者の認知症リスクも高まることになります。そこには、意外な問題点が浮かびあがってきます。 民営の賃貸アパート・マンション、そして借家は、図表1の円グラフを見るとわかるように、現在個人が所有する物件が全体の約85%(1062万戸・法人所有約195万戸)を占めています。また個人経営者のうち、6割が60歳以上の高齢者となっています。今後、高齢化が進むとともに、オーナーが認知症になるケースは増えていくことが予想されます。   『【マンガ】被相続人が認知症になると「できない」こと:物件編』 のように、アパート経営をしているオーナーが認知症になった場合、その後の経営はどうなるのでしょうか。 認知症といっても、症状がさまざまで、1人で日常生活を送れるくらい軽度の方もいれば、寝たきりになって意思表示ができなくなり、「意思能力」が低下したと判断されるケースもあります。

賃貸経営が難しくなるうえ、売却も困難

特に、アパート経営は、貸す方も借りる方も契約に基づいて運営されています。そのため、オーナーの意思能力がなくなってしまうのは深刻な問題を引き起こします。 たとえば、オーナーと入居者の賃貸借契約が結べなくなるので、新しく入居したい方を募集することができません。そのほか、契約の更新や解除もできません。 また、 【マンガ】 の例のように、建物の修繕も簡単には進められなくなります。小規模な修繕であれば可能でしょうが、本人確認が必要な大きな修繕、また借入れが必要な場合は、必ず本人の意思確認が必要です。特に所有するアパートの築年数がかなり古い場合は、あちらこちらと修繕があいつぐことも考えられますので、頭が痛い問題です。 実際のところ、そうした事務手続きなどは個人経営の場合は家族などが代わって行っているケースが多いようです。しかし、これは法的に無効となります。とはいえ、何もしないとなると、アパートの存続が危ぶまれるので難しい状況です。 もちろん、物件の売却にも影響が出ます。管理が困難になったので売却しようとしても、やはり賃貸借契約の時と同じように本人の意思確認が必須です。このため重度の認知症になってしまった場合は、売却はできなくなります。

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