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いまさら聞けない不動産投資の基本(5)入居者の目線で見る物件選定

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ファイナンシャルフィールド

これまで4回に亘り、不動産投資の歴史やメリットデメリット、長期投資ならではの物件選びの考え方についてお伝えしてきました。 最近の入居希望者はほとんどの方がまずインターネットを通じて物件を探します。投資物件を選定する際は、家賃を支払っていただく入居者がどのように物件探しをしているかを知っておくべきでしょう。 今回は、「入居者の目線を意識した物件選定」について具体的に考えたいと思います。

どのような人が住むのか

不動産投資の場合、重要なのは「安定した賃料が得られること」「入居率を高く維持できること」です。入居者の需要がなければ話になりません。そして、物件の立地や間取り、面積によって住む人はある程度限定されてきます。 もちろん、ファミリー向け戸建て住宅が多いエリアでも単身者向けのアパートの需要がまったくないわけではありません。しかし、そうした場所では単身向けの人が興味を持ちそうな付加価値が必要になります。 「自分が入居者の立場だったらどのように検索するだろう」と考えながら不動産サイトで物件を検索してみてください。 ワンルームに住む学生、独身や単身赴任の社会人などの多くは、日中は学校や会社に出るため、家で過ごすのは夜と休日が中心。平日の昼間はほとんど家にいないため、周辺環境よりも利便性、特に交通アクセスの良さであると考えられます。 ファミリーの場合はまた違った価値観があるでしょう。子どもの人数によって必要な面積や間取りも違いますし、通う学校への距離やその学校の評判なども影響します。スーパーなどの生活利便施設へのアクセスが良いことも重要です。 その他にも夫婦二人だけの世帯の場合もあるでしょう。ある程度のグレードやバリアフリーに配慮された物件であれば高齢者を対象と考える場合もあります。どのような人が住むかを想定し、その物件がそのマーケットに適しているかを見極めることも必要です。

どのように検索されるのか

検索サイトでは「沿線から調べる」「住所で調べる」などから始まり、駅から近い物件にこだわる人であれば駅徒歩○分で物件を絞り込むでしょう。検索サイトで条件を絞る際に項目が「プルダウン」で選択できるようになっているのがほとんどです。 不動産業のルールで、最寄りの駅からの徒歩時間の表示は、直線距離ではなく実際に歩くルートの距離で80mを1分として計算することと決められています(途中が坂道や歩道橋などの階段でも平面距離で1分80mです)。 仮に駅から歩く距離が570mの物件の場合570÷80=7.125となり、1分以下の端数を切り上げて8分と表示しなければなりません。560mならば7.0で7分と表示できます。10mの差ですが、検索上は大違いです。 プルダウンの選択肢が「7分以内」の次が「10分以内」であれば、駅から570mの物件は「7分以内」までで選択した人の候補にしか表示されません。絞り込みに耐えられる物件であるために、取得する物件は駅から何分なのかはしっかり押さえておかなければなりません。 あわせて、周辺の競合物件の状況も把握しておく必要があります。○○駅徒歩5分の1Rで検索したら1000件以上も候補がヒットするケースもあります。この中から自分の物件を選んでもらうためには他にも何か特徴が必要です。 また、賃料が安い物件を希望する人は○○円以下で絞り込んでいくでしょう。不動産投資で賃料が下がれば投資利回りも下がります。値下げしないと入居者が決まらないようになってしまうと回復するのは困難です。 新築・築浅の物件は古い物件より高めの賃料を設定しても入居者が入る可能性があります。しかし、いずれは古くなることを考え、将来の賃料下落もある程度想定しておくべきです。どうしても新築や築年数の浅い物件が良い人もいれば、家賃が安いほうが良いという人もいます。 眺望が良い部屋、収納がたくさん欲しい、自転車置き場が欲しい、近くにコンビニがないと困る、バルコニーが広い、ロフトが欲しい、ウォシュレットや風呂の追い炊き機能、最近では宅配ボックスやオートロックは必須、などこだわりポイントは非常に多岐にわたります。

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